Okiem eksperta

Często oznaczają one po prostu mieszkania o podwyższonym standardzie, które mają zachęcać potencjalnych nabywców dużym metrażem, wysokim komfortem zamieszkiwania i prestiżem lokalizacji. Jaka jest jednak realna różnica pomiędzy apartamentem a mieszkaniem? Wyjaśniamy, co to jest apartament i czym cechuje się ta forma nieruchomości. 

Apartament – co to takiego?

Termin apartament pochodzi od włoskiego słowa „appartare” (pol. „oddzielać”). W dawniejszych czasach apartamenty stanowiły bowiem należące do możnych rezydencje cechujące się oddzielnymi komnatami. Współcześnie dokładne znaczenie apartamentu może budzić kontrowersje. W polskim prawie termin ten nie jest jasno zdefiniowany, przez co słowo „apartament” jest nadużywane – dotyczy to szczególnie ogłoszeń nieruchomości skierowanych do nabywców poszukujących mieszkania o podwyższonym komforcie, przestronnym metrażu i atrakcyjnej lokalizacji.

Za prawdziwy apartament uznaje się zazwyczaj nieruchomość mieszkalną przekraczającą 95-100 m2. Do najważniejszych kryteriów uznania jej za apartament należy również wysoka jakość użytych do budowy materiałów, odpowiednia lokalizacja spełniająca wysokie normy, wykorzystanie oryginalnych rozwiązań architektonicznych oraz większa, niż ta standardowa, wysokość pomieszczeń. Mieszkańcy apartamentu powinni mieć poza tym dostęp do miejsc postojowych w garażu podziemnym, windy, a także stref relaksu i przestrzeni rekreacyjno-sportowych.

Nowoczesne osiedle z apartamentami powinno być także strzeżone i monitorowane, co gwarantuje najwyższy poziom bezpieczeństwa i ochronę terenu przed intruzami z zewnątrz. Częstym rozwiązaniem wykorzystywanym w mieszkaniach-apartamentach jest usługa smart home, która nie tylko maksymalnie zwiększa poziom ochrony nieruchomości, ale również przyczynia się do polepszenia komfortu mieszkańców. Nie bez znaczenia jest coraz powszechniejsze wśród uznanych deweloperów stosowanie na terenie osiedla i w samych apartamentach rozwiązań ekologicznych – przyjaznych dla środowiska i zwiększających oszczędność wody czy energii elektrycznej.

Czym cechują się apartamenty?

Jakie cechy powinna posiadać nieruchomość, aby można nazwać ją apartamentem? Do najważniejszych z nich należą często:

       
• duży metraż przekraczający 95-100 m2, często także ponadstandardowa wysokość pomieszczeń (powyżej 2,75 metra),
       
• użycie wysokiej jakości materiałów przy budowie oraz wykończeniu obiektu i wnętrz nieruchomości (na przykład zastosowanie solidnych gatunków drewna, kamieni naturalnych czy elementów ze stali nierdzewnej),
       
• komfortowa lokalizacja – powinna ona zapewniać minimalne natężenie hałasu, wysoki poziom bezpieczeństwa, dostęp do terenów rekreacyjnych i zieleni czy położenie w sąsiedztwie atrakcji i reprezentacyjnych części miasta,
       
• oryginalna architektura łącząca najlepsze rozwiązania funkcjonalne z wysokim poziomem estetyki,
       
• obecność recepcji, lobby, wind, miejsc w parkingu podziemnym, wewnątrzosiedlowych zabezpieczeń przed niechcianymi przybyszami (ochrona, monitoring, ogrodzenie),
       
• wydzielone przestrzenie sportowo-relaksacyjne (na przykład siłownia, basen, oczko wodne, a nawet wewnątrzosiedlowy amfiteatr),
       
• zastosowanie rozwiązań ekologicznych – na przykład retencjujących wodę ogrodów deszczowych czy generujących zieloną energię paneli słonecznych.

Apartament a mieszkanie – czym się różnią?

Czym różni się mieszkanie od apartamentu? Biorąc pod uwagę opisane powyżej cechy apartamentów, różnica dotyczy przede wszystkim wielkości powierzchni oraz standardu nieruchomości. W przypadku „zwykłego” mieszkania metraż może być bardzo zróżnicowany, to samo tyczy się lokalizacji czy ogólnego poziomu komfortu zamieszkiwania nieruchomości. Apartament natomiast stanowi swego rodzaju mieszkanie premium, które odznacza się nie tylko większym metrażem, ale również atrakcyjnym umiejscowieniem i zapewnieniem lokatorom podwyższonego standardu życia. 

Kiedy warto rozważyć zakup apartamentu?

Zakup apartamentu powinny rozważyć przede wszystkim osoby pragnące zapewnić sobie jak najlepsze warunki życia i ceniące zamieszkiwanie atrakcyjnych części miasta. To doskonały wybór dla nabywców, którzy są gotowi zapłacić za nieruchomość więcej, otrzymując jednak w zamian podwyższony standard wnętrz, obiektu i najbliższej okolicy.

Dlaczego warto zdecydować się na apartament Premium?

Zaletą apartamentów jest wysoki poziom komfortu. Ich kupno sprawdzi się nie tylko w przypadku poszukiwania luksusowego miejsca do życia, lecz także jako lokata kapitału. Ze względu na fakt, że prestiżowe nieruchomości zawsze będą stanowić obiekt pożądania, są one bardziej odporne na wszelkie kryzysy dotykające nieruchomości, takie jak wahania cen. To jeden z powodów, dla których nieruchomości premium są cenione nie tylko przez osoby pragnące zapewnić sobie doskonałe warunki do życia, ale również przez dążących do ulokowania swoich oszczędności inwestorów. 

Apartamenty – gdzie ich szukać?

Zakup apartamentu to duża inwestycja, dlatego warto odpowiednio się do niej przygotować. W pierwszej kolejności warto zadać sobie pytanie, jakim budżetem się dysponuje. Nieruchomości premium kosztują więcej, niż standardowe mieszkania. Istotnym wyznacznikiem atrakcyjności nieruchomości jest również jej lokalizacja, a w przypadku apartamentów nabiera ona jeszcze większego znaczenia.

Chcąc kupić wymarzony apartament, ma się zazwyczaj do dyspozycji komfortowe osiedla położone blisko reprezentacyjnych i prestiżowych części miast. Nowoczesne osiedla z apartamentami można znaleźć najłatwiej w większych metropoliach. Bogato przedstawia się oferta apartamentów w Łodzi oraz Warszawie.

W naszym artykule dowiesz się, na jakich zasadach działać będzie program Pierwsze Mieszkanie w 2023 roku, kto będzie mógł starać się o dofinansowanie kredytu i jakie warunki trzeba będzie spełnić.

Program Pierwsze Mieszkanie – czym jest?

Pierwsze Mieszkanie to rządowy program mający na celu pomoc młodym osobom w kupnie pierwszej nieruchomości. Stanowi on swego rodzaju przedłużenie i kontynuację programu Mieszkanie dla Młodych, który zakończył się w 2018 roku. Program Pierwsze Mieszkanie daje możliwość otrzymania Bezpiecznego Kredytu z atrakcyjnym oprocentowaniem, które będzie wynosić jedynie 2%. Zakłada również wprowadzenie dla obywateli z niego korzystających specjalnego Konta Mieszkaniowego. Projekt ustawy, która ma wejść w życie 1 lipca 2023 roku, zakłada, że okres gromadzenia oszczędności w ramach Konta Mieszkaniowego będzie nie krótszy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat.

W ramach programu Pierwsze Mieszkanie dopłata do rat kredytu dla młodych Polaków stanowić będzie różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Z dopłaty do rat rodzinnego kredytu mieszkaniowego będzie można korzystać przez 10 lat. Marża kredytującego banku nie będzie mogła być wyższa od marży w innych kredytach hipotecznych oferowanych przez bank. Dzięki takim przewidzianym w programie Pierwsze Mieszkanie rozwiązaniom ryzyko wzrostu raty po okresie dopłat będzie zminimalizowane. To z kolei będzie miało korzystny wpływ na zdolność kredytową beneficjentów programu, który ma być dostępny do 2027 roku (z możliwością przedłużenia)[1].

Program Pierwsze Mieszkanie – dla kogo jest przeznaczony?

Z programu Pierwsze Mieszkanie będą mogły skorzystać osoby, które nie ukończyły 45 roku życia. Istotnym wymogiem uprawniającym do uzyskania rządowego dofinansowania kredytu jest nieposiadanie (obecnie i w przeszłości) mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego oraz prawa do lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego.

Do innych wymogów regulujących program Pierwsze Mieszkanie należą aktualne warunki mieszkaniowe i liczba potomstwa (własnego lub przysposobionego). Na dofinansowanie kredytu będą mogły liczyć rodziny, które zamieszkują lokal o powierzchni:

• do 50 m2 – rodziny z dwojgiem dzieci,
• do 75 m2 – rodziny z trojgiem dzieci,
• do 90 m2 – rodziny z czworgiem dzieci,
• bez limitu metrażu – rodziny z pięciorgiem lub większą liczbą dzieci.

Kto nie będzie mógł skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie?

O skorzystanie z programu Pierwsze Mieszkanie nie będą mogły starać się osoby, które:

• przekroczyły 45 rok życia,
• posiadają już mieszkanie, dom lub prawo do lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego,
• posiadają co najmniej jedną nieruchomość pozyskaną w formie darowizny, a następnie sprzedanej (wyjątkiem jest posiadanie nieruchomości dziedzicznych, jednak z udziałem nie większym, niż 50% własności),
• nie spełniają wymogów dotyczących aktualnych warunków mieszkaniowych i liczebności wychowywanego potomstwa (relacja zajmowanego metrażu do liczby dzieci),
• posiadają małżeńską rozdzielność majątkową,
• planują zakup nieruchomości, której cena przekracza zapisane w projekcie ustawy kwoty (500 tys. złotych oraz 600 tys. złotych w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko).

Pierwsze Mieszkanie – jakie mieszkania można kupić?

Jakie nieruchomości będzie można kupić, korzystając z dofinansowania kredytu w ramach programu Pierwsze Mieszkanie?

Państwowa pomoc będzie dotyczyć mieszkań i domów jednorodzinnych – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Dowolny będzie również wybór standardu nieruchomości i jej położenia. Przy zakupie mieszkania lub domu nie będzie obowiązywać limit ceny za 1 m².

Jaki kredyt na pierwsze mieszkanie 2023 można dostać w ramach programu?

Beneficjenci programu Pierwsze Mieszkanie będą mogli liczyć na dofinansowanie kredytu w wysokości do 500 tys. złotych dla jednoosobowych gospodarstw domowych lub do 600 tys. złotych. Drugi wariant dotyczyć będzie gospodarstw domowych prowadzonych wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko.

Oprócz dofinansowania kredytu hipotecznego program Pierwsze Mieszkanie zakłada również utworzenie Konta Mieszkaniowego. Będzie ono dedykowane osobom planującym kupno nieruchomości w przeciągu kilku najbliższych lat. Konto Mieszkaniowe będzie instrumentem służącym do gromadzenia oszczędności przeznaczonych na zakup pierwszego mieszkania.

Uprawnione do założenia Konta Mieszkaniowego będą osoby, które:

• ukończyły 13 i nie przekroczyły 45 roku życia,
• nie posiadają na własność nieruchomości mieszkalnej, ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• spełniają warunki dotyczące aktualnych warunków mieszkaniowych (przy liczbie posiadanych dzieci),
•  są zdecydowane wpłacać na Konto Mieszkaniowe od 500 złotych do 6 tys. złotych miesięcznie (maksymalnie 2 tys. złotych w skali roku).

Regulująca program Pierwsze Mieszkanie ustawa zakłada, że Konto Mieszkaniowe będzie mogła założyć „osoba, która w jednym posiadanym niewielkim lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci (lokalu o pow. do 50 m² przy dwójce dzieci, 75 m² przy 3 dzieci i 90 m² przy 4, bez limitu  m² przy 5 i większej liczbie dzieci)[2]”.

Osoby korzystające z Konta Mieszkaniowe będą mieć prawo do 1 miesiąca wakacji od oszczędzania w skali roku oraz gwarancję dodatkowej premii oszczędnościowej od państwa w przypadku minimum 11 wpłat w kwocie 500 złotych w skali roku.

W przypadku zakończenia oszczędzania będą mieć na wydanie zgromadzonych na Koncie środków 5 lat (jeżeli okres oszczędzania zakończy się przed ukończeniem 18 roku życia, pięcioletni okres biegnie od urodzin).

Warto przeczytać: Kupno mieszkania za gotówkę: poradnik zakupu krok po kroku

Na jakie dofinansowanie można liczyć?

Chcąc dowiedzieć się, jaka będzie skala dofinansowania kredytu od państwa w ramach programu Pierwsze Mieszkanie, należy w pierwszej kolejności zapoznać się z zasadami kredytowymi konkretnego banku, z którego usług chce się skorzystać. W szczególności dotyczy to:

• okresu kredytowego,
• kwoty kredytu,
• oprocentowania kredytu w momencie podpisania umowy z bankiem.

Na podstawie powyższych warunków oraz zasad programu Pierwsze Mieszkanie, będzie można oszacować oszczędności w skali miesiąca i roku, jakie będą wynikać z pomocy państwa. Według ekspertów z think tanku HRE Investments, przy Bezpiecznym Kredycie 2% w kwocie 500 tys. złotych i z okresem spłaty 30 lat, suma dopłat rządowych może wynieść nawet 235 tys. złotych[3].

Od kiedy program Pierwsze Mieszkanie?

Aktem prawnym regulującym zasady programu Pierwsze Mieszkanie jest Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Jej projekt zakłada, że obowiązywanie programu wejdzie w życie 1 lipca 2023 roku.

Warto przeczytać: Jakie dodatkowe opłaty pojawiają się przy zakupie mieszkania?

Program Pierwsze Mieszkanie 2023 – podsumowanie

Pierwsze Mieszkanie to kolejny po wygasłym w 2018 roku Mieszkaniu dla Młodych program pomocy w kupnie pierwszej nieruchomości. Dla wielu młodych Polaków może okazać dużym wsparciem – szczególnie dla osób nieposiadających zdolności kredytowej.

Ustawa regulująca działanie programu Pierwsze Mieszkanie zakłada dwa instrumenty pomocowe. Pierwszym z nich jest opcja skorzystania na preferencyjnych warunkach z kredytu hipotecznego z oprocentowaniem 2%. Drugi instrument stanowi dedykowane dla osób odkładających na swą pierwszą nieruchomość Konto Mieszkaniowe.

Oba rozwiązania skierowane są dla osób, które nie przekroczyły 45 roku życia i spełniają zawarte w ustawie zasady. Do najważniejszych z nich należą aktualne warunki mieszkaniowe, liczba wychowywanych dzieci oraz nieposiadanie własnej nieruchomości mieszkalnej. Program Pierwsze Mieszkanie ma wejść w życie 1 lipca 2023 roku.

[1] https://www.gov.pl/web/mieszkanie-dla-ciebie/program-pierwsze-mieszkanie

[2] https://www.gov.pl/web/mieszkanie-dla-ciebie/program-pierwsze-mieszkanie

[3] https://heritagere.pl/analizy/bezpieczny-kredyt-3-razy-tanszy-niz-najem/270

Dowiedz się, jakie technologie stosowane są w budownictwie ekologicznym i dlaczego warto zamieszkać na ekologicznym osiedlu.

Czym charakteryzują się ekologiczne osiedla?

Budownictwo ekologiczne i wchodząca w jego skład koncepcja ekologicznych osiedli zyskuje coraz większe zainteresowanie – zarówno ze strony deweloperów, jak i nabywców nieruchomości.

Do charakterystycznych cech nowoczesnych osiedli projektowanych w duchu ekologii należy obecność:

       
• rozwiązań przyczyniających się do efektywności energetycznej,
       
• rozwiązań ograniczających natężenie i prędkość ruchu samochodowego,
       
• ekologicznych rozwiązań w mieszkaniach,
       
• dużej ilości zieleni,
       
• budynków mieszkalnych zwieńczonych tak zwanymi zielonymi dachami,
       
• elementów infrastruktury retencji wody,
       
• małej infrastruktury dla zwierząt.

Stworzenie środowiska do życia dla zwierząt

Istotną cechą nowoczesnych osiedli ekologicznych powinno być stworzenie warunków dla harmonijnej egzystencji mieszkańców oraz otaczających ich fauny i flory. Dotyczy to w szczególności osiedli położonych nieopodal lasów, parków, łąk, wrzosowisk i innych terenów zielonych stanowiących miejsce zamieszkania wielu gatunków zwierząt: ssaków, ptaków, gadów, płazów i owadów. Niektóre z nich – na przykład ryjące trawniki i podchodzące do śmietników dziki lub stanowiące zagrożenie jelenie czy łosie  – są dla człowieka kłopotliwe i mogą stworzyć dużo problemów. Inne są natomiast neutralne, a nawet mogą stać się prawdziwą „ozdobę” osiedla.

Z tego powodu coraz więcej deweloperów realizuje na terenie swoich nowo powstających inwestycji elementy małej infrastruktury dla zwierząt, w szczególności tych będących pod ochroną oraz niebędących zagrożeniem dla mieszkańców. Wśród przykładów wymienić można:

       
• budki lęgowe oraz karmniki i poidła dla ptaków,
       
• tunele dla małych zwierząt,
       
• hotele dla owadów,
       
• oczka wodne dla płazów,
       
• łąki kwietne.

Planowanie zieleni w okolicy osiedli

Stworzenie dogodnych warunków dla okolicznej fauny powinno iść w parze z poszanowaniem miejscowej flory. Dlatego też ekologiczne osiedla mieszkaniowe są planowane w taki sposób, aby w jak najmniejszy sposób naruszyć okalające je tereny zielone, a także w pełni wykorzystać ich sąsiedztwo. Ma ono bowiem niezwykle korzystny wpływ na jakość życia mieszkańców oraz ich samopoczucie. Do zalet życia blisko natury należą między innymi czystsze powietrze, niższy poziom nagrzewania osiedla podczas upałów, zapewnianie cienia w letnie dni, niwelowanie niekorzystnego wpływu spalin samochodowych czy polepszenie retencji wody w glebie.

Do przykładów dobrych praktyk realizowanych przez inwestorów przy budowie ekologicznych osiedli należą przede wszystkim sadzenie na terenie osiedli nowych drzew oraz zabezpieczanie lub przesadzanie drzew podczas prac budowlanych. Do innych udogodnień – realizowanych przede wszystkim na ekologicznych osiedlach o podwyższonym standardzie – należą oczka wodne, naturalne siedziska w formie kamieni lub pieńków, nawiązująca do miejscowej flory ogrodzenia z siatki porośniętej pnączami, a nawet szklarnie. Interesującym przykładem nowoczesnej inwestycji łączącej wszystkie wspomniane elementy jest usytuowane w Konstancinie-Jeziornej ekologiczne osiedle Gaia Park.

Zielone dachy

Coraz popularniejszym rozwiązaniem wykorzystywanym w planistyce ekologicznych osiedli na całym świecie są tak zwane zielone dachy. To specjalne wielowarstwowe pokrycia budynków, które umożliwiają hodowlę roślinności. Oprócz walorów estetycznych zielone dachy na ekologicznych osiedlach spełniają jeszcze inne bardzo istotne dla miejscowego ekosystemu funkcje. Najważniejsze z nich to:

       
• tłumienie hałasów,
       
• regulacja termiczna budynku (ocieplanie zimą, chłodzenie latem),
       
• filtrowanie zanieczyszczeń pochodzących między innymi z samochodowych spalin,
       
• produkcja tlenu,
       
• zwiększanie poziomu odparowywania wody i pomoc w magazynowaniu wód opadowych.

Do powyższych zalet zielonych dachów należy jeszcze dodać pozytywny wpływ tego innowacyjnego rozwiązania na dobrostan mieszkańców. Pokryte roślinnością dachy to bowiem doskonałe miejsce dla odpoczynku i pielęgnowania relacji sąsiedzkich w sezonie wiosenno-letnim.

Oszczędzanie wody poprzez wykorzystanie deszczówki

Istotnym wyznacznikiem ekologicznego stylu życia jest oszczędzanie wody. Doskonale wiedzą o tym projektanci ekologicznych osiedli, którzy stawiają w tym kontekście przede wszystkim na wykorzystywanie deszczówki. Dzięki temu niweluje się problemy związane z ewentualnymi podtopieniami po obfitych opadach czy kosztami odprowadzania wód opadowych do kanalizacji.

Do trzech podstawowych rozwiązań wykorzystujących i magazynujących deszczówkę na ekologicznych osiedlach należą:

       
• ogrody deszczowe – stanowią nie tylko pożyteczną dla ekosystemu, ale również niezwykle estetyczną formę retencji wody;
       
• niecki retencyjne – to płytkie zagłębienia w terenie służące do czasowego (około dwudniowego) gromadzenia wody opadowej; 
       
• stawy retencyjne – są większe od niecek, dzięki czemu umożliwiają przechowywanie większej ilości wody przez dłuższy czas.

Wiele z elementów infrastruktury retencyjnej może stanowić urokliwe miejsce wypoczynku, relaksu, aktywności fizycznej, a nawet uprawy roślin.  

Efektywność energetyczna

Kolejny związany z ekologią aspekt przyjaznego środowisku budownictwa to efektywność energetyczna. Oznacza ona zachowywanie przez obiekty budowlane wysokiego poziomu ciepła przy jednoczesnym możliwie najniższym zużyciu energii. Efektywność energetyczna ekologicznych osiedli skutkuje zatem stosunkowo niskimi rachunkami za prąd oraz poszanowaniem przyrody. Aby ją osiągnąć, stosuje się przede wszystkim technologię fotowoltaiczną oraz pompy ciepła. Oba rozwiązania są przyjazne środowisku i nie zanieczyszczają atmosfery.

Mniej aut, więcej miejsca dla pieszych

Korzystanie z samochodu to w kontekście ocieplenia klimatycznego i degradacji środowiska naturalnego temat kontrowersyjny. Wielu kierowców nie wyobraża sobie życia bez auta, inni nie używają tego środka komunikacji wcale. Projektanci i inwestorzy ekologicznych osiedli – chcąc wypracować w tej kwestii niezbędny kompromis – przywiązują wiele uwagi do harmonii pomiędzy potrzebami kierowców, pieszych, rowerzystów i miejscowego ekosystemu. Częstą praktyką jest zatem stosowanie progów spowalniających i szykan. Inną metodą ograniczenia prędkości ruchu samochodowego jest wytaczanie węższych dróg, dzięki którym na uprzywilejowanej pozycji są piesi i rowerzyści. Chroni to przed występowaniem niebezpiecznych kolizji z udziałem nie tylko ludzi, ale również zwierząt. Dotyczy to w szczególności małych ssaków, takich jak jeże, kuny czy nornice.

Ekologiczne rozwiązania w mieszkaniach

Budownictwo ekologiczne zakłada również stosowanie przyjaznych dla środowiska rozwiązań w samych mieszkaniach. Dotyczą one przede wszystkim nowoczesnych metod oszczędzania energii elektrycznej. Przynosi to nie tylko korzyści przyrodzie, lecz również pozwala zniwelować wysokość rachunków za prąd. Przykładem stosowanych na szeroką skalę ekologicznych rozwiązań w mieszkaniach jest wyposażanie je w energooszczędne sprzęty, montaż oświetlenia z wykorzystaniem żarówek i lamp LED oraz dążenie do minimalizacji utraty ciepła w mieszkaniu poprzez instalację wysokiej jakości okien.

Ekologiczne osiedle – podsumowanie

Stworzenie środowiska do życia dla zwierząt, zadbanie o obecność zieleni, zwieńczenie dachów obiektów mieszkalnych roślinnością, efektywne zarządzanie wodą, efektywność energetyczna, ograniczenie ruchu samochodowego i przyjazne środowisku rozwiązania w mieszkaniach – wszystkie te elementy składają się na współczesne budownictwo ekologiczne. Służy ono nie tylko faunie i florze, ale również komfortowi osób zamieszkujących ekologiczne osiedla.    

Podpowiadamy, jak określić strony świata w mieszkaniu i na co zwrócić uwagę decydując o ekspozycji konkretnego pomieszczenia..

Dlaczego odpowiednie ułożenie mieszkania względem kierunków świata jest takie ważne?

Strony świata w mieszkaniu mają duże znaczenie. Tradycyjne projektowanie rozkładu pomieszczeń zakłada bowiem, że odpowiednia ekspozycja poszczególnych części domu ma wpływ na funkcjonowanie ludzkiego organizmu. Dotyczy to w szczególności odpowiedniego poziomu nasłonecznienia pomieszczeń o określonych porach dnia. Jest to niezwykle istotne w warunkach strefy klimatycznej umiarkowanej, do której należymy. Cechuje się ona nierównomiernym dostępem do promieni słonecznych w ciągu roku, dlatego zadbanie o optymalne położenie mieszkania względem stron świata nabiera u nas tym większego znaczenia. Do zagadnienia tego coraz częściej przywiązują uwagę firmy deweloperskie i projektanci tych inwestycji mieszkaniowych, których wnętrza zapewniają domownikom wysoką ekspozycję na światło słoneczne przez większą część dnia. Doskonałym przykładem jest Osiedle Złota Oksza zlokalizowane w warszawskim Ursusie.

Jak określić strony świata w mieszkaniu? Najczęściej wskazuje się, że optymalna ekspozycja poszczególnych pomieszczeń powinna wyglądać następująco:

• sypialnia – wschód, południowy wschód;
• salon – zachód, południowy zachód;
• jadalnia – wschód, północny wschód;
• kuchnia – wschód, północ;
• pokój dziecięcy – północy zachód;
• łazienka – dowolna ekspozycja.

Sypialnia

Sztuka projektowania zakłada, że optymalnym rozmieszczeniem sypialni jest ekspozycja wschodnia lub południowo-wschodnia. Takie położenie jest zgodne z naturą i naszym zegarem biologicznym. Dzięki niemu wieczorem pomieszczenie nie jest naświetlone, co ułatwia zasypianie. Rankiem z kolei budzą nas promienie słoneczne, co nie wymaga użycia sztucznego oświetlenia. Skutkuje to nie tylko oszczędnościami na energii elektrycznej (szczególnie w okresie jesienno-zimowym), ale również jest zdrowsze dla naszego organizmu, który na początku dnia zdecydowanie woli kontakt ze światłem naturalnym, niż tym generowanym przez żarówki.

Warto przeczytać: Jak urządzić sypialnię? Porady i pomysły na aranżację

Salon

Najlepszym miejscem dla położenia salonu jest zachodnia lub południowo-zachodnia strona mieszkania. Takie rozwiązanie będzie optymalne, biorąc pod uwagę, że najwięcej czasu spędzamy w salonie w godzinach popołudniowych i wieczornych. W tym czasie pomieszczenie będzie oświetlone ostatnimi promieniami słońca, co w szczególności latem może ograniczać konieczność włączania tu sztucznego oświetlenia.

Alternatywą dla zachodniej lub południowo-zachodniej ekspozycji salonu jest południe lub południowy wschód. W pierwszym przypadku problemem może być jednak zbyt duże nasłonecznienie pomieszczenia w okresie letnim, co będzie skutkować zbytnim nagrzewaniem wnętrza. Z kolei osoby spędzające w salonie dużo czasu już od rana docenią jego położenie południowo-wschodnie, dzięki któremu ta część mieszkania będzie rozjaśniona promieniami słonecznymi od pierwszej części dnia.

Jadalnia

W przypadku części mieszkań funkcję jadalni pełni wspomniany już wcześniej salon. Niektóre lokale oferują jednak możliwość rozdzielenia tych pomieszczeń. Jakie umiejscowienie względem kierunków świata powinna mieć jadalnia? W tym przypadku dużo zależy od preferencji samych domowników i tego, podczas której pory dnia chcieliby oni mieć w pomieszczeniu najwięcej światła słonecznego. Decydując się zatem na ekspozycję wschodnią, należy liczyć się z tym, że najwięcej naturalnego światła będzie wpadało do pomieszczenia w czasie śniadania. Natomiast położenie północno-wschodnie bądź północne sprawi, że jaśniej będzie w trakcie spożywania obiadu czy kolacji.

Kuchnia

Osobno w stosunku do jadalni warto potraktować zagadnienie optymalnego położenia kuchni względem stron świata – oczywiście w przypadku, kiedy stanowi ona osobne pomieszczenie. Jeśli tak jest, warto zadbać o to, aby kuchnia znalazła się po stronie wschodniej lub północnej, co ograniczy zbytnie naświetlenie, a latem również nagrzewanie się pomieszczenia. Jest to ważne o tyle, że w kuchni może panować wyższa temperatura, niż w innych częściach domu – wszystko za sprawą przygotowywanych tu posiłków. Jeśli przestrzeń kuchenna jest częścią otwartego salonu, warto rozważyć jego zachodnią lub południowo-zachodnią ekspozycję. Będzie to stanowić kompromis pomiędzy zasadami rozmieszczenia dwóch występujących często osobno pomieszczeń – kuchni i salonu.

Pokój dziecięcy

Myśląc nad odpowiednim położeniem mieszkania względem stron świata i optymalnym rozmieszczeniem pomieszczeń, nie można również zapomnieć o lokalizacji pokoju dziecięcego. To miejsce, w którym nasze pociechy śpią oraz spędzają wiele czasu, z tego powodu warto zadbać o ich komfort. Dobrym pomysłem jest zlokalizowanie pokoju dziecięcego na północnym zachodzie. Ekspozycja ta umożliwi dziecku łatwiejsze zasypianie dzięki małej ilości światła słonecznego wieczorem. Zapewni z kolei odpowiednie nasłonecznienie w godzinach popołudniowych, a więc w czasie odrabiania lekcji i późniejszego relaksu.

Warto przeczytać: Inspiracje dla rodziców – czyli najpiękniejsze aranżacje pokoju dziecięcego

Łazienka

Kolejne zagadnienie związane z optymalną ekspozycją poszczególnych części mieszkalnych dotyczy usytuowania łazienki. Otóż jej ekspozycja nie jest tak istotna, jak w przypadku innych pomieszczeń. Często zdarza się, że łazienka w mieszkaniu czy domu nie ma dostępu do okien, przez co odpada kryterium wpływu promieni słonecznych na jej rozmieszczenie. Dodatkowo łazienka jest pomieszczeniem, w którym domownicy spędzają stosunkowo niewiele czasu.

Mieszkanie a kierunki świata – podsumowanie

Odpowiednie położenie pomieszczeń względem kierunków świata to istotna część projektowania mieszkania lub domu. Przyczyni się ono do optymalnego poziomu nasłonecznienia poszczególnych części mieszkalnych, co w naturalny sposób będzie harmonizować z cyklem biologicznym domowników, a na dodatek przyczyni się do zaoszczędzenia na rachunkach za energię elektryczną.

Miejsce to znane jest z dobrej i wciąż rozwijającej się infrastruktury komunikacyjnej, handlowo-usługowej, edukacyjnej i rekreacyjnej oraz obfitości terenów zielonych. Jedną z nowych inwestycji mieszkaniowych w Gocławiu jest nowoczesne osiedle Goslove realizowane przez firmę deweloperską Profbud. Za sprawą szerokich możliwości, licznych udogodnień oraz świetnej lokalizacji, jest to doskonałe miejsce do życia. Poznaj ofertę nowych mieszkań na osiedlu Goslove na Gocławiu.

Krótka historia dzielnicy Gocław

Gocław to prężnie rozwijające się osiedle mieszkaniowe zlokalizowane na terenie warszawskiej dzielnicy Praga-Południe. Już w okresie średniowiecza istniała tu wieś Gościsław lub Gościesław, która w łacińskich dokumentach urzędowych określana była nazwą Goslove. Osada została przyłączona w administracyjny zarząd dzisiejszej stolicy w 1916 roku.

Początkowo ten należący do dystryktu Grochów obszar stanowił porośnięte krzewami przedpola Warszawy z niewielką ilością parterowych domostw. W okresie międzywojennym planowano tu budowę, drugiego po Okęciu, międzynarodowego lotniska. Do pomysłu tego powrócono w drugiej połowie lat 40., jednak w znacznie mniejszym zakresie. W 1946 roku w Gocławiu założona została siedziba Aeroklubu Warszawskiego. To właśnie do niego nawiązywała nazwa Gocław-Lotnisko – pierwszego gocławskiego osiedla, które zaczęło powstawać w drugiej połowie lat 70.

Obecna architektura Gocławia w niczym nie przypomina już zabudowy z pierwszej połowy XX wieku. Dziś jest to dynamiczne rozrastające się osiedle z rozwijającą się infrastrukturą i nowymi inwestycjami. Od południa okalają je wody Wisły, na północy graniczy z Grochowem, na zachodzie z Saską Kępą, a na wschodzie z dzielnicą Wawer.

Lokalizacja osiedla – wszystko, czego potrzebujesz w zasięgu ręki

Jednym z głównych atutów Gocławia jest jego doskonała lokalizacja. Osiedle to przypadnie do gustu zarówno osobom ceniącym sobie bliskość natury i aktywność na świeżym powietrzu, jak i miłośnikom wielkomiejskiego życia. Gocław jest świetnie skomunikowany z centrum miasta, do którego szybko dojechać można autem oraz komunikacją miejską (autobusy, tramwaje). Dzięki planowanej nieopodal stacji metra będzie można sprawnie dotrzeć również na Żoliborz, Bemowo czy Ursynów. Główny węzeł komunikacyjny tworzą ulice Abrahama, Umińskiego, Jugosłowiańska, Meissnera, gen. Fieldorfa „Nila” i Bora-Komorowskiego.

Walorem mieszkania w warszawskim Gocławiu jest znajdująca się na miejscu rozwinięta infrastruktura handlowa, usługowa, rekreacyjna, rozrywkowa i edukacyjna. W sąsiedztwie osiedla znajdują się sklepy, szkoły podstawowe, szpital oraz tereny zielone i trasy rowerowe. Mieszkańcy osiedla mogą łatwo dotrzeć do tętniących rozrywkowym klimatem nadwiślańskich bulwarów, na których znajdują się liczne restauracje, puby i kawiarnie.

Nowoczesna architektura w historycznej dzielnicy

Zlokalizowane na terenie Gocławia komfortowe osiedle Goslove (ul. Nowaka-Jeziorańskiego) to nowa inwestycja mieszkaniowa od firmy Profbud. Swą nazwą nawiązuje do starej łacińskiej nomenklatury dawnej osady. Na inwestycję składać się będą dwa ośmiokondygnacyjne budynki mieszczące łącznie 233 mieszkania. Przyszli lokatorzy będą mieć do dyspozycji przestrzenne balkony, z których mieszkańcy wyższych kondygnacji będą mogli cieszyć się piękną panoramą okolicy oraz korzystać ze starannie zaaranżowanych zimnych lub ciepłych ogrodów zimowych. Na nowoczesną architekturę Osiedla Goslove składać się będą również dostępne w wybranych lokalach zimne i ciepłe ogrody zimowe, dzięki którym mieszkańcy zyskają dodatkową przestrzeń do odpoczynku i relaksu.

Nowoczesne udogodnienia Osiedla Goslove

Styl architektoniczny Osiedla Goslove to wypadkowa nowoczesności i praktycznego komfortu. Liczne udogodnienia wchodzące w skład inwestycji czynią ją doskonałym miejscem do życia. Odnajdą się tu zarówno osoby lubiące dynamiczny styl życia, jak i te ceniące spokój i wygodę.

Przy budowie obiektów Osiedla Goslove zastosowano naprzemienną geometrię elementów fasady, co nadaje całości wysokich walorów estetycznych. Na parterze budynków znajdą się lokale usługowe, plac zabaw dla dzieci oraz gustownie zaprojektowane elementy zielonej architektury. Mieszkańcy będą mieć do dyspozycji również halę garażową, komórki lokatorskie, parkingi dla rowerów oraz stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych.

Znajdź swoje miejsce na Osiedlu Goslove

Na ofertę Osiedla Goslove od Profbud składają się lokale liczące od 1 do 4 pokoi o powierzchni od 26 m² do 107 m². Są wśród nich:

• 43 mieszkania jednopokojowe
• 81 mieszkań dwupokojowych
• 79 mieszkań trzypokojowych
• 20 mieszkań czteropokojowych
• 10 mieszkań pięciopokojowych

Termin ukończenia inwestycji planowany jest na IV kwartał 2024 roku.

Wyjaśniamy, na czym polega umowa rezerwacyjna i co różni ją od pozostałych typów umów z deweloperem. Poza tym, jeśli budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, możliwe jest zawarcie także umowy przedwstępnej dla umowy sprzedaży.

Umowa rezerwacyjna – czym jest i co powinno się w niej znaleźć?

Umowa rezerwacyjna lokalu to dokument podpisywany pomiędzy firmą deweloperską a klientem (rezerwującym). Jej celem jest czasowe wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży poprzez jej zarezerwowanie dla przyszłego kupującego. Na mocy tej umowy deweloper jest zobowiązany do powstrzymania się z oferowaniem mieszkania innemu klientowi, dzięki czemu rezerwujący ma określony czas na podjęcie decyzji odnośnie do podpisania właściwej umowy, tj. do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie – umowy deweloperskiej, zaś po uzyskaniu ww. decyzji – umowy przedwstępnej sprzedaży lub docelowo już samej umowy sprzedaży. Sporządzenie umowy rezerwacyjnej z deweloperem to częsta praktyka, która jest przydatna, kiedy obie strony nie są pewne czy ostatecznie dojdzie do realizacji transakcji.

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna – podstawowe różnice

Obok umowy rezerwacyjnej, można z deweloperem podpisać umowę przedwstępną. Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna to dwa różne dokumenty, które różnią się od siebie zawartymi w nich celami i dalszymi zobowiązaniami. I tak na przykład chcąc dokonać rezerwacji mieszkania w ramach naszej inwestycji mieszkaniowej na warszawskim Ursynowie, można dokonać tego, podpisując z nami umowę rezerwacyjną. Jest to przydatne na przykład w sytuacji, kiedy klient nie jest pewien czy dokona ostatecznie zakupu (może być to na przykład niemożliwe na skutek nieotrzymania kredytu hipotecznego z banku). Z kolei umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowę sprzedaży mieszkania (przy umowie rezerwacji mieszkania takie postanowienie umowne nie występuje, a jedynie czasowe wyłączenie lokalu ze sprzedaży).

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Odpowiadając na specjalne potrzeby i oczekiwania klientów można spotkać się niekiedy także z formą pośrednią między umową rezerwacyjną a umową przedwstępną, czyli umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu - łączy ona w sobie cele obu umów i stanowi wstępne, lecz wyraźnie skonkretyzowane, zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży. Tego rodzaju umowa może być zawarta wyłącznie wówczas, jak budynek uzyskał już pozwolenie na użytkowanie. Umowa ta stanowi większe zobowiązanie dla obu stron, które są zobligowane do podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży lokalu. Jednocześnie jest ona związana z większą gwarancją, że dojdzie do ostatecznej sprzedaży mieszkania, bowiem powinna określać termin zawarcia tej umowy. Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej zawiera ponadto postanowienia o przeniesieniu własności, zasady podziału nieruchomości wspólnej, uzgodnionej cenie nieruchomości, terminach i harmonogramie płatności oraz terminie przekazania mieszkania.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska – różnice

Warto również wyjaśnić różnice między umową rezerwacyjną a umową deweloperską. Pierwsza z nich, jak już wspomnieliśmy, pozwala klientowi na rezerwację na czas określony wybranego mieszkania. Umowa deweloperska natomiast zobowiązuje dewelopera do zrealizowania inwestycji, w tym wybudowania interesującego klienta lokalu, i przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu. Nabywca jest na jej mocy zobligowany do kupna nieruchomości i uregulowania kwestii finansowych na rzecz dewelopera, a deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę sprzedaży z tym klientem. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego – umowa deweloperska sporządzona bez udziału notariusza będzie nieważna z mocy prawa. Kolejną cechą determinującą umowę deweloperską jest to, iż może być ona zawarta, jeśli deweloper dysponuje pozwoleniem na budowę oraz mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, na który będą dokonywane wpłaty przez nabywcę. Istotną cechą wyróżniającą umowę deweloperską, której nie ma umowa rezerwacyjna, jest ujawnienie faktu jej zawarcia w księdze wieczystej w dziale III księgi wieczystej. Daje to większą gwarancję, iż lokal wybrany przez nabywcę nie zostanie sprzedany innej osobie, skoro ta informacja jest publicznie dostępna przez wgląd w księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości.

Umowa deweloperska powinna zawierać dokładną cenę mieszkania, wszelkie informacje o nieruchomości, termin przeniesienia praw własności na nabywcę, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron, wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu. Koszt sporządzenia umowy deweloperskiej zawiera w sobie wynagrodzenie dla notariusza, czyli taksę notarialną, wypis aktu notarialnego oraz wpis roszczenia (informacji o zawartej umowie deweloperskiej) do księgi wieczystej.

Do czego zobowiązuje umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna nakłada na podpisujące ją strony określone w zapisach dokumentu obowiązki. Deweloper jest zobligowany do niesprzedawania nieruchomości innemu klientowi w okresie zapisanym w umowie. Z kolei klient ma prawo zrezygnować z decyzji o kupnie mieszkania, na przykład na skutek nieotrzymania kredytu hipotecznego.

W zapisach umowy rezerwacyjnej powinny znaleźć się między innymi informacje o:

• cenie nieruchomości i kwocie wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, która zgodnie z nową ustawą deweloperską z 2021 r., nie może być wyższa niż 1 % ceny lokalu (dotyczy inwestycji, które zaczęły się po 01 lipca 2022 r.)
• okresie trwania rezerwacji,
• charakterystyce nieruchomości i stanie prawnym lokalu.

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej z deweloperem

Czy jest możliwe odstąpienie od umowy rezerwacyjnej przez klienta? Na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego – tak, choć umowy rezerwacyjne często precyzują warunki, w jakich możliwe jest rozwiązanie umów rezerwacyjnych i jakie reguły obowiązują w zakresie zwrotu wpłaconych opłat rezerwacyjnych. Rozwiązanie umowy rezerwacyjnej z przyczyn związanych z klientem często wiąże się z utratą opłaty rezerwacyjnej wpłaconej przez klienta na konto dewelopera, bowiem w tym przypadku opłata rezerwacyjna (lub kaucja) wiąże się z ekwiwalentem za wyłączenie lokalu ze sprzedaży i zmniejszenie możliwości sprzedaży lokalu przez dewelopera w określonym czasie.

Wypowiedzenie umowy rezerwacyjnej przez dewelopera

Umowa rezerwacyjna może przewidywać postanowienia umowne, zgodnie z którymi także deweloper będzie uprawniony do rozwiązania umowy rezerwacyjnej – przypadki te powinny być jednoznacznie opisane w umowie. Nierzadkim powodem rozwiązania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera jest brak uzyskania przez niego w określonym okresie prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Deweloper może jednak wówczas za zgodą nabywcy aneksować umowę rezerwacyjną na dalszy określony czas, jaki jest konieczny do uzyskania stosownych zezwoleń.

Umowa deweloperska lub umowa sprzedaży lokalu może być podpisana bowiem tylko wówczas, jak deweloper dysponuje pozwoleniem na budowę.

O wszelkie okoliczności i warunki związane z ryzykiem wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej warto zapytać dewelopera jeszcze przed jej podpisaniem.

O czym musisz pamiętać, zawierając umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna mieszkania to dokument, który warto podpisać z deweloperem, jeśli chcemy uzyskać czas na ostateczne podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości. Jest to szczególnie przydatne dla osób starających się o kredyt, które nie są pewne decyzji banku odnośnie do przyznania środków finansowych na zakup. Wadą umowy rezerwacyjnej z deweloperem jest jednak realna możliwość utraty wpłaconej opłaty rezerwacyjnej (kaucji) w przypadku, jeśli z przyczyn dot. klienta umowa deweloperska lub umowa sprzedaży nie zostanie zawarta, przy czym bardzo często można spotkać w umowach rezerwacyjnych postanowienia umowne, które dają możliwość uzyskania wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, jeśli co najmniej dwie instytucje bankowe wyrażą się negatywnie na temat zdolności kredytowej nabywcy i w konsekwencji umowa rezerwacyjna zostanie rozwiązana.

Możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej mieszkania istnieje dla wszystkich klientów Profbud zainteresowanych skorzystaniem z oferty naszych atrakcyjnych inwestycji mieszkaniowych.

Od czego zależą obowiązujące ceny mieszkań? Na co zwracać uwagę szacując koszty inwestycji?

Co ma wpływ na cenę mieszkania?

Na cenę mieszkania od dewelopera i związane z nim dodatkowe opłaty ma wpływ wiele czynników. Do najważniejszych z tych czynników należą:

• sytuacja na rynku mieszkaniowym,
• lokalizacja nieruchomości i jej skomunikowanie,
• kondygnacja i rozkład mieszkania,
• stan techniczny nieruchomości,
• obowiązujące w okolicy Miejskie Plany Zagospodarowania Przestrzennego,
• dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym

Ogólnym czynnikiem mającym wpływ na cenę nieruchomości jest sytuacja na rynku mieszkaniowym. Jest ona kształtowana między innymi przez politykę gospodarczą instytucji państwowych, relacje popytu-podaży mieszkań i ich dostępność, politykę cenową konkurencyjnych firm deweloperskich oraz wskaźniki makroekonomiczne (na przykład poziom inflacji). Znaczenie mają również występujące naturalnie cykle koniunkturalne.

Lokalizacja i komunikacja

Decydując się na mieszkanie z rynku deweloperskiego, należy wziąć pod uwagę lokalizację nieruchomości i jej skomunikowanie – to bardzo ważne czynniki mające wpływ na ostateczną cenę. I tak na przykład nabywając komfortowe mieszkanie zlokalizowane w Warszawie, należy liczyć się z jego wyższą ceną wynikającą z lepszej dostępności do miejsc pracy, nauki, czy kultury i rozrywki. Tak samo jest w przypadku nieruchomości położonych w dzielnicach, na które jest większy popyt lub w miejscach z atrakcyjnym sąsiedztwem.

Do pożądanych walorów lokalizacji mieszkania mających wpływ na jego cenę, należą zatem między innymi:

• dobre skomunikowanie z najważniejszymi częściami miasta;
• obecność rozbudowanej infrastruktury handlowej, usługowej, edukacyjnej, kulturalnej, rozrywkowej czy sportowej;
• dostęp do miejsc pracy;
• bliskość terenów zielonych i miejsc rekreacyjnych;
• sąsiedztwo zabytków.

Kondygnacja i rozkład mieszkania

Kolejną ważną cechą nieruchomości jest kondygnacja i rozkład mieszkania. Przyjmuje się, że jego usytuowanie w niższych partiach budynku (mniej więcej do czwartego piętra) oraz na ostatnim piętrze wiąże się z jego wyższą ceną. Istotny wpływ ma także ekspozycja mieszkania – najbardziej pożądane są często te położone od strony zachodniej lub południowej.

Stan techniczny nieruchomości

Standard mieszkania to jeden z najważniejszych czynników, na jaki zwraca się uwagę przy jego kupnie. Składają się na niego między innymi jakość wykorzystanych materiałów budowlanych, standard wykończenia, ogólny stan techniczny obiektu czy dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców.

Decydując się na kupno inwestycji mieszkaniowej od sprawdzonego dewelopera, mamy gwarancję nabycia nieruchomości cechującej się dobrym stanem technicznym i wykonanej z wysokiej jakości materiałów.

Miejskie Plany Zagospodarowania Przestrzennego

Istotny wpływ na cenę nieruchomości mogą mieć Miejskie Plany Zagospodarowania Przestrzennego. To akty prawne wydawane przez samorządy, które mają na celu ustalenie przeznaczenia danego terenu, określając przy tym sposób jego zagospodarowania i warunki zabudowy. W praktyce mogą przyczyniać się one do ceny mieszkań znajdujących się na wskazanym w akcie obszarze. Niektóre bowiem z założeń planistycznych mogą przyczyniać się do obniżenia komfortu okolicznych mieszkańców (na przykład plan budowy drogi szybkiego ruchu), inne wręcz przeciwnie (na przykład rewitalizacja pobliskiego parku).

Sprawdź, co warto wiedzieć o Miejskich Planach Zagospodarowania przestrzennego przed kupnem mieszkania.

Okolica

Atrakcyjność danej nieruchomości mogą znacznie obniżyć mankamenty jej okolicy. Jej zła sława może mieć wpływ na cenę mieszkania. Dotyczy to w szczególności takich czynników jak niski poziom bezpieczeństwa, wysoka przestępczość czy zaniedbany stan okolicznej architektury.

Dodatkowe udogodnienia

Na ostateczną cenę mieszkania wpływa nie tylko metraż samego lokalu, ale także udogodnienia, z których mogą skorzystać przyszli lokatorzy. Dodatkowe powierzchnie, takie jak balkon, taras lub przydomowy ogródek, również wpływają na wartość nieruchomości. Jeśli budynek posiada halę garażową lub komórki lokatorskie, uzyskanie dostępu może także oznaczać dodatkową opłatę wliczoną w końcową cenę mieszkania.

Warto dbać o relację klient-deweloper

Warunkiem udanej transakcji jest wzajemne zaufanie i pozytywne nastawienie względem siebie obu stron. Kluczem do trafnego zakupu są także dobre relacje sprzedającego i kupującego. Strony powinny traktować siebie z należytym szacunkiem, zrozumieniem i życzliwością. Dobry deweloper zawsze rozpatrzy uwagi klienta, z kolei nabywca mieszkania powinien wziąć pod uwagę te czynniki zakupu mające wpływ na cenę, które nie są zależne od sprzedającego. To konieczny warunek powodzenia umowy.

Co to jest stan deweloperski mieszkania? Trzy stany wykończenia

Wśród trzech stanów wykończenia mieszkania, z jakimi można spotkać się na pierwotnym rynku mieszkaniowym znajdują się: stan surowy, stan deweloperski i stan „pod klucz”. Każdy z tych wariantów posiada swoje plusy i minusy, dlatego warto wyjaśnić podstawowe różnice, jakie dzielą wymienione typy wykończenia nowo zakupionego od dewelopera lokum.

Stan surowy nieruchomości

Najbardziej podstawowym i związanym z najniższymi kosztami standardem jest stan surowy mieszkania. Oznacza on, że nieruchomość jest wyposażona jedynie w fundamenty, izolację, ściany, stropy, rynny, schody, konstrukcję i pokrycie dachu (w przypadku stanu surowego otwartego również zabudowę okien i drzwi oraz bramę garażową).

Mieszkanie w takim budynku nie jest w żadnym wypadku gotowe do zamieszkania, ponieważ brakuje mu najważniejszych instalacji i elementów wykończeniowych.

Stan deweloperski mieszkania

W odróżnieniu od stanu surowego stan deweloperski mieszkania obejmuje jedynie podstawowe elementy wykończeniowe oraz instalacje. Oznacza to, że tego typu lokal wymaga wykonania dalszych prac mających umożliwić jego zamieszkanie.

Sam termin „stan deweloperski” nie jest uregulowany prawnie i nie posiada konkretnej uniwersalnej definicji. Dokładny zakres prac wykonanych w ramach tego typu standardu zależy zatem od zapisów umowy deweloperskiej i może być bardzo różny.

I tak na przykład można niekiedy spotkać się z ofertą podwyższonego standardu deweloperskiego lub możliwością wyboru przez kupującego konkretnego pakietu z rozmaitymi szczegółowymi opcjami wykończenia nieruchomości. Z tego powodu przed podpisaniem umowy z deweloperem warto zwrócić uwagę na treść zapisów odnoszących się do stanu prac wykończeniowych przy odbiorze lokum.

Stan deweloperski a „mieszkanie pod klucz” – na czym polega różnica?

Innym rodzajem wykończenia mieszkania jest oddanie go „pod klucz”. W tym przypadku lokum zostaje oddane przez dewelopera w stanie umożliwiającym wprowadzenie się do niego bez potrzeby wykonywania dodatkowych prac wykończeniowych.

Zazwyczaj w skład standardu pod klucz wchodzą takie prace, jak:

• montaż podłóg i wykończenie ścian,
• montaż drzwi wewnętrznych,
• wykończenie łazienki (montaż urządzeń sanitarnych) i kuchni (np. instalacja aneksu kuchennego).

Jak każde rozwiązanie, tak również kupno mieszkania w stanie pod klucz ma swoje wady i zalety. Do minusów można zaliczyć wyższą cenę nieruchomości niż w przypadku stanu deweloperskiego oraz ograniczony wpływ na aranżację pomieszczeń, co dla niektórych wiąże się z rezygnacją z indywidualnego charakteru mieszkania i jego oryginalnością.

Z drugiej strony wiele klientów docenia zalety stanu pod klucz, przede wszystkim ze względu na oszczędność czasu i wszelkich trudów związanych z samodzielnym aranżowaniem wnętrza, wyborem materiałów czy nadzorem nad ekipą remontową.

Standard deweloperski – co wchodzi w skład mieszkania?

Mimo że standard deweloperski mieszkania może oznaczać – w zależności od zapisów umowy – zróżnicowany stan wykończenia, to jednak można wskazać jego podstawowe elementy. Obejmują one zazwyczaj:

• instalacje: wodno-kanalizacyjną, wentylacyjną, elektryczną i gazową,
• betonową wylewkę na podłogę (bazę pod jej wykończenie),
• otynkowanie ścian i sufitu,
• montaż drzwi wejściowych,
• zainstalowanie grzejników.

Powiązany artykuł:Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Oszacowanie dokładnych kosztów wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim nie jest łatwe. Cena prac zależy bowiem od indywidualnej stawki wykonawcy, wyboru konkretnych materiałów wykończeniowych oraz wszelkiego rodzaju mebli i sprzętów składających się na ogólny standard mieszkania. Przyjmuje się jednak, że przeciętna cena wykończenia mieszkania w standardzie deweloperskim w 2022 roku wynosi od 1200 do 2000 złotych za 1 m².

Jeszcze przed zakupem mieszkania warto sporządzić wstępny kosztorys zawierający listę prac wykończeniowych, jakie trzeba będzie wykonać. Trzeba zatem na wstępie postawić sobie pytanie: jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim, aby być w pełni zadowolonym z efektu? Do nieodzownych prac wykończeniowych będą należeć na pewno:

• montaż parkietu/paneli podłogowych,
• układanie płytek w łazience,
• instalacja aneksu kuchennego,
• montaż drzwi,
• malowanie ścian,
• instalacja oświetlenia,
• montaż elementów sanitarnych,
• montaż mebli, sprzętów AGD i RTV.

Samodzielne planowanie prac wykończeniowych może być niekiedy nie lada wyzwaniem. Z tego powodu decydując się na kupno nieruchomości od Profbud, warto skorzystać z naszej wyjątkowej oferty wykończenia wnętrz. Przy pracach wykończeniowych współpracujemy z będącą liderem w swojej branży Pracownią Architektury Wnętrz Decoroom.

Zalety i wady kupna mieszkania w stanie deweloperskim

Kupno mieszkania w stanie deweloperskim wiąże się z licznymi plusami, ale również pewnymi minusami.

Wśród najczęściej wymienianych wad pojawiają się dodatkowe koszty i czas włożony w prace wykończeniowe. Jednak z drugiej strony wykończenie mieszkania na własną rękę może finalnie okazać się bardziej opłacalne pod względem finansowym. Dotyczy to zarówno mniejszej ceny zakupu mieszkania w standardzie deweloperskim niż tego pod klucz, jak i również potencjalnych oszczędności wynikających z samodzielnego urządzenia lokum. Samodzielność ta jest zresztą dla wielu osób jednym z głównych atutów kupna nieruchomości w stanie deweloperskim, który pozwala nadać mieszkaniu wyjątkowy charakter.

Dlaczego jeszcze warto zdecydować się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego ze środków własnych?

Czy zakup mieszkania za gotówkę od dewelopera się opłaca?

Kupno mieszkania za gotówkę od dewelopera to duża inwestycja. Decydując się na taki ruch, należy dokładnie określić swoją zdolność finansową i pamiętać, że zakup samego lokalu to tylko jeden z ponoszonych kosztów. Potencjalne opłaty dodatkowe mogą okazać się sporym obciążeniem, przez co właściciel zostaje z mieszkaniem, które będzie generowało kolejne zobowiązania finansowe.

Kupno mieszkania za gotówkę jest obciążone mniejszą liczbą formalności niż wzięcie kredytu hipotecznego, niemniej jednak może stanowić problem dla osób z niewystarczającą liczbą środków. Zakup mieszkania za gotówkę opłaca się osobom posiadającym odpowiedni kapitał i płynność finansową, dzięki czemu dodatkowe koszty nie będą stanowiły problemu.

Od czego zacząć zakup mieszkania za gotówkę?

Decydując się na zakup mieszkania za gotówkę, warto w pierwszej kolejności sprawdzić wiarygodność dewelopera. Składają się na nią takie aspekty, jak:

• doświadczenia innych klientów – ich ogólny poziom satysfakcji z usług ze szczególnym uwzględnieniem przebiegu procesu zakupowego, obsługi, stanu technicznego zakupionej nieruchomości czy wystąpienia ewentualnych sporów;
• aktualny status firmy deweloperskiej – jej status prawny, doświadczenie i czas funkcjonowania na rynku, jakość i ilość zrealizowanych dotychczas inwestycji, przynależność do organizacji branżowych czy kondycja finansowa.

Jeśli okaże się, że dana firma deweloperska jest godna zaufania, warto zapytać jej pracowników o najważniejsze kwestie dotyczące nieruchomości.

• W jaki sposób finansowana jest inwestycja?
• Czy deweloper posiada prawo własności działki?
• Czy grunty inwestycyjne nie są obciążone hipoteką?
• Jak przedstawia się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
• Ile będą wynosić orientacyjne koszty administracyjne?
• Co obejmuje standard deweloperski?

Pytania te pozwolą podjąć decyzję o tym, czy dana inwestycja spełnia nasze wymagania oraz, czy deweloper jest wiarygodny i godny zaufania.

Powiązany artykuł: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem nieruchomości?

Formalności niezbędne do przeprowadzenia zakupu nieruchomości za gotówkę. Ile trwa cała procedura?

Kiedy ma się już pewność co do zakupu nieruchomości, można przejść bezpośrednio do formalności związanych z nabyciem mieszkania. W przypadku kupna lokalu za gotówkę u dewelopera sposób dokonania transakcji zależy od stanu inwestycji.

W przypadku nabycia nieruchomości już wybudowanej kupujący wpłaca należną kwotę na konto dewelopera. Aby jednak mogło dojść do takiej transakcji, konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej (najlepiej w formie aktu notarialnego) uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego¹. Następnie konieczne będzie podpisanie umowy deweloperskiej oraz umowy aktu notarialnego, którego data powinna zostać zawarta w umowie przedwstępnej. Warto wiedzieć, że dopiero podpisanie aktu notarialnego czyni nabywcę pełnoprawnym właścicielem lokalu.

Co jednak, gdy wymarzone mieszkanie nie zostało jeszcze oddane do użytku? W tym przypadku należy zawrzeć z deweloperem tzw. umowę deweloperską, opisaną szczegółowo w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku². Ustawa ta reguluje tryb zawierania umów, nadaje im formę, a także nakłada na dewelopera obowiązki przedkontraktowe i obowiązek zapewnienia nabywcom środków ochrony wpłat. Umowę deweloperską warto zawierać w formie aktu notarialnego, ponieważ daje to kupującemu podstawę do podstawowych praw i roszczeń wynikających z nabycia lokalu.

Dodatkowym wymaganiem jest również założenie księgi wieczystej, która określa stan prawny nieruchomości i prawa właściciela względem lokalu. Najczęściej wniosek o jej założenie składa notariusz w momencie zawarcia umowy kupna. Samo założenie księgi wieczystej to koszt 100 złotych. Jeśli właściciel chce umieścić w dokumencie wpis dotyczący prawa własności lub użytkowania wieczystego, musi zapłacić dodatkowo 200 złotych.

Sam proces zakupu gotowego mieszkania za gotówkę i dopełnienia wszystkich formalności trwa zwykle od 1 do 3 miesięcy. Jeśli mieszkanie jest na etapie budowy, proces ten może potrwać nawet kilka lat. Dlatego tak ważne jest uzyskanie wszelkich niezbędnych informacji przed nabyciem wymarzonego lokalu.

Powiązany artykuł: Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej przy zakupie mieszkania?

Czy podczas takiego zakupu formalności jest rzeczywiście mniej?

Formalności przy zakupie mieszkania za gotówkę jest mniej, niż w przypadku kupna nieruchomości na kredyt. Zaciągając kredyt hipoteczny, kupujący nie tylko musi skompletować dokumenty i przechodzić złożoną weryfikację zdolności kredytowej, ale także ponosić dodatkowe koszty. Decydując się na kupno mieszkania za gotówkę, można uniknąć formalności i kosztów wynikających między innymi z przygotowania rozbudowanej dokumentacji dla banku udzielającego kredyt hipoteczny i odsetek od rat kredytu.

Interesuje Cię kredyt hipoteczny? Kliknij tutaj i zobacz jak nasi Partnerzy kredytowi mogą pomóc przy wyborze najlepszej oferty!

Płatność za mieszkanie

Jaki sposób płatności wybrać w przypadku kupna mieszkania za gotówkę? W przypadku nabycia nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym zapłata musi odbyć się w formie przelewu bankowego. Obowiązek ten nakłada Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej³. W formie gotówkowej pokrywa się zwykle zadatek, o ile jego wartość nie przekracza równowartości 15 tys. euro (ok. 60 tys. złotych). W takich okolicznościach musi być on również uiszczony w formie przelewu bankowego.

Opłaty i dodatkowe koszty, które poniesiemy

Kupując mieszkanie, należy pamiętać także o dodatkowych opłatach, które wpływają na ostateczną cenę. Do takich kosztów zaliczyć można:
- opłaty skarbowe,
- koszty notarialne,
- prowizje biura nieruchomości,
- podatek VAT,
- dodatkowe koszty wykończenia wnętrza mieszkania.

Ostateczna wysokość dodatkowych opłat zależy przede wszystkim od dokonywanych przez właścicieli lokalu wyborów. Warto jednak uwzględnić powyższe koszty już na etapie planowania zakupu tak, aby właściwie ocenić swoje możliwości finansowe.

Przy zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera kupujący muszą zapłacić 8-procentowy podatek VAT, który powinien być wliczony w cenę brutto nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja nabycia lokalu poniżej 25 mkw. Tego typu mikroapartamenty traktowane są w polskim prawie jako lokale użytkowe, przez co obowiązujący podatek VAT wynosi 23%.

Kolejnym kosztem jest umowa sprzedaży sporządzona w formie aktu notarialnego. Oprócz wynagrodzenia notariusza do opłat dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości, wynoszący 2 procent ceny nieruchomości. Na tym etapie należy wnieść również opłatę w wysokości 19 złotych od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki. Do tego dochodzą także koszty opłaty za odpis aktu notarialnego, opłaty sądowe (200 zł za wpis do księgi wieczystej), założenie księgi wieczystej (100 złotych od nieruchomości).

Dodatkowym kosztem jest także urządzenie i wyposażenie nowo nabytego mieszkania. Choć bycie pierwszym właścicielem nieruchomości daje dużą swobodę w urządzaniu i aranżacji wnętrz, jest także kosztowne. Ostateczny koszt urządzenia mieszkania zależy przede wszystkim od wyborów i potrzeb nowych właścicieli.

Powiązany artykuł: Umowa deweloperska – jaki jest koszt zawarcia umowy?

Zakup mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy

Zakup mieszkania za gotówkę wiąże się z szeregiem formalności. Aby uniknąć problemów po nabyciu nieruchomości, należy zgłosić zakup w odpowiednim urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni. Kontroli z urzędu skarbowego można spodziewać się w przypadku nabycia nieruchomości po niższej cenie od jej rynkowej wartości lub posiadania pieniędzy o nieudokumentowanym pochodzeniu. W pierwszym przypadku warto zawrzeć w akcie notarialnym powód niższej ceny. W drugim należy zadbać o gromadzenie wszelkich potwierdzeń (wyciągi bankowe, rozliczenia) na zgromadzony kapitał.

Podsumowanie – czy warto kupić mieszkanie za gotówkę?

Podsumowując, stwierdzić należy, że opcja zakupu nieruchomości za gotówkę oznacza mniej formalności oraz mniejsze koszty. Tym, co być może najbardziej przemawia za kupnem mieszkania od dewelopera za gotówkę, jest rosnąca inflacja. Wynikające z niej rosnące stopy procentowe powodują niepokój wśród tysięcy osób, które zdecydowały się na kredyt hipoteczny. W sytuacji, kiedy posiadamy własne środki finansowe, kupno nieruchomości za gotówkę wydaje się najlepszym rozwiązaniem na trudne czasy.

Sprawdzenie opinii i rzetelności dewelopera

Podstawowe pytanie, jakie należy zadać, rozważając kupno nieruchomości od dewelopera, dotyczy jego rzetelności. Warto w tym celu zasięgnąć opinii o firmie deweloperskiej z najbardziej powszechnego źródła – internetu.

Swoją opinię warto wyrobić na podstawie jak najszerszego spektrum informacji, jakie możemy znaleźć nie tylko na forach internetowych (informacje na nich znalezione są często trudne do zweryfikowania, a sami użytkownicy anonimowi), ale również w mediach społecznościowych, recenzjach w wyszukiwarce Google, blogach czy lokalnych i ogólnokrajowych portalach informacyjnych. Wszystkie te źródła, jeśli umiejętnie z nich skorzystamy, mogą dać obraz tego, czy dany deweloper jest godny zaufania.

Na co zwracać uwagę sprawdzając wiarygodność dewelopera w sieci? Do najważniejszych kwestii należą:

• doświadczenia innych klientów – ich ogólny poziom satysfakcji z usług ze szczególnym uwzględnieniem przebiegu procesu zakupowego, obsługi, stanu technicznego zakupionej nieruchomości czy wystąpienia ewentualnych sporów;
• aktualny status firmy deweloperskiej – jej status prawny, doświadczenie i czas funkcjonowania na rynku, jakość i ilość zrealizowanych dotychczas inwestycji, przynależność do organizacji branżowych czy kondycja finansowa.

Niekiedy znalezienie odpowiedzi na wszystkie postawione wyżej pytania może być niełatwe. W przypadku, kiedy ilość wyszukanych w internecie negatywnych opinii dotyczących konkretnego dewelopera jest duża, warto weryfikować znalezione informacje. Jeśli okażą się one prawdziwe, może być to dostateczny powód, aby nie korzystać z oferty akurat tej firmy i zaufać innemu deweloperowi.

Powiązany artykuł:O co pytać przy kupnie mieszkania? Pytania do dewelopera

Przegląd historycznych inwestycji

Dobra i doświadczona firma deweloperska może poszczycić się inwestycjami, które charakteryzują się wysoką jakością i zadowoleniem użytkowników. Z tego powodu naturalnym i bardzo dobrym sposobem na sprawdzenie dewelopera jest zapoznanie się z jego dotychczasowymi inwestycjami. Szczególną uwagę warto zwrócić na to, co deweloper dotychczas realizował, jak duże ma doświadczenie, jak oddane do użytku nieruchomości są ocenianie przez ich właścicieli oraz czy firma wywiązała się ze wszystkich zawartych w umowie obietnic.

Poszukując informacji dotyczących historii inwestycji, przydatne mogą być wspomniane wcześniej źródła internetowe. Pierwszym krokiem powinno być jednak odwiedzenie strony internetowej samego dewelopera, na której można znaleźć zazwyczaj wszelkie informacje o ukończonych, realizowanych lub dopiero planowanych inwestycjach.

Tutaj sprawdzisz inwestycje zrealizowane i planowane przez Profbud!

Dobrym źródłem jest także prospekt informacyjny. To specjalny dokument stanowiący wizualizację i dokładny opis danej inwestycji, na którym można również znaleźć dotychczasowe projekty inwestora. Prospekt można otrzymać od dewelopera przed podpisaniem umowy, a na etapie jej finalizacji stanowi on już integralną część umowy deweloperskiej.

Kontrola sytuacji finansowej firmy deweloperskiej

Jednym z aspektów wiarygodności dewelopera jest sytuacja finansowa firmy. Najprostszym sposobem jej oceny jest sprawdzenie danych firmy deweloperskiej w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) i Krajowym Rejestrze Długów (KRD). Jak sprawdzić dewelopera w KRS i KRD? Można to zrobić za pośrednictwem internetu, odwiedzając witryny dwóch wspomnianych instytucji lub składając do nich odpowiednie wnioski.

W przypadku wątpliwości można zasięgnąć także informacji od samego dewelopera. Zgodnie z obowiązującym prawem ma on obowiązek przedstawić do wglądu sprawozdanie finansowe z dwóch ostatnich lat.

Sprawdzając dewelopera pod kątem sytuacji finansowej, warto także wziąć pod uwagę jego rachunek powierniczy. Według polskiego prawa jest on należącym do dewelopera rachunkiem bankowym służącym gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej¹. Założenie rachunku powierniczego jest obowiązkowe w przypadku firm finansujących inwestycję ze środków pochodzących od przyszłych nabywców.

Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera i w jakim celu się to robi? Zapoznanie się z rachunkiem powierniczym pozwala ocenić, czy ulokowane na nim środki wydawane są w sposób przejrzysty i prawidłowy. Informacje o tym, jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera, powinny być zawarte w treści umowy deweloperskiej pomiędzy inwestorem a nabywcą.

Weryfikacja własności gruntu i ksiąg wieczystych

Wiarygodny deweloper powinien również posiadać prawomocne pozwolenia na posiadanie działki, na której realizowana jest inwestycja. Oznacza to, że firma deweloperska powinna być właścicielem, a nie jedynie użytkownikiem gruntów. W tym wypadku sposobem weryfikacji będzie sprawdzenie ksiąg wieczystych. Numer księgi wieczystej przypisanej do danej działki można znaleźć w internecie lub uzyskać jej odpis u samego dewelopera.

Warto również zwrócić uwagę na to, czy posiadana przez dewelopera działka nie jest zadłużona. Taki stan rzeczy wskazywałby na słabą sytuację finansową dewelopera, co znacznie obniżyłoby jego wiarygodność i wiązało się z ryzykiem przyszłej niewypłacalności.

Powiązany artykuł:Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?

Obejrzenie planu zagospodarowania przestrzennego

Kupując nieruchomość od dewelopera, należy zwrócić szczególną uwagę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument wydawany przez lokalny samorząd (na przykład prezydenta miasta, burmistrza lub wójta) zawierający w sobie warunki zabudowy na danym terytorium oraz przyszłe przeznaczenie poszczególnych gruntów. Dokładne przestudiowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może uchronić przed przykrymi niespodziankami, na przykład wybudowaniem w okolicy przez dewelopera obiektów, z którymi większość mieszkańców nie chciałoby sąsiadować (na przykład oczyszczalnią ścieków, dużym zakładem przemysłowym czy ruchliwą drogą).

Wśród najważniejszych informacji zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczą te określającą możliwe formy zabudowy (jednorodzinna, bliźniacza, wielokondygnacyjna), kwestie dostępu do mediów czy rozbudowy infrastruktury drogowej. Z planami tymi zapoznać się można za pośrednictwem samorządowych witryn internetowych, ich podstawowe założenia są również dostępne w prospektach informacyjnych deweloperów.

Sprawdź jak wybrać odpowiednie mieszkanie dla siebie i jaki metraż mieszkania na osobę jest najbardziej odpowiedni.

Jak dopasować metraż mieszkania do swoich potrzeb?

Przy wyborze mieszkania, oprócz ceny, liczy się także dopasowanie miejsca do potrzeb właścicieli i jego funkcjonalność. Kupno mieszkania to zwykle jedna z największych inwestycji i zobowiązań w życiu, dlatego warto dobrze wszystko przemyśleć. Mieszkanie jest miejscem, w którym chcemy odpocząć od codzienności, zrelaksować się i spędzić czas w gronie najbliższych. Bez zapewnienia sobie komfortu i odpowiedniej ilości miejsca ciężej będzie nam cieszyć się ze spędzanego w domu czasu.

Dopasowując metraż, należy brać pod uwagę plany na przyszłość, prowadzony styl życia czy przyszłą lub obecną liczbę domowników. Także cel, w jakim kupujemy nieruchomość, będzie determinował odpowiedni metraż. Jeśli mieszkanie ma służyć przez kolejnych kilka lub kilkanaście lat, warto wybierać rozwiązania ukierunkowane na przyszłościowe plany i potrzeby. Jeśli z kolei zamierzamy w ciągu kolejnych kilku lat sprzedać lub wynająć mieszkanie, czy od razu kupujemy je z myślą o zarabianiu na wynajmie, należy spojrzeć na obecne trendy panujące na rynku wynajmu. Warto pamiętać, że kawalerki i mniejsze dwupokojowe mieszkania cieszą się o wiele większą popularnością, niż duże apartamenty.

Ważną kwestią w przypadku mieszkania, o której często zapominamy, jest też jego ustawność i funkcjonalność. Mieszkanie, którego ustawność nie jest najlepsza, a rzeczywista powierzchnia użytkowa nie pozwala na wiele, sprawia, że komfort życia zdecydowanie spada. Niezależnie od tego, czy mieszkamy w nim sami, czy wynajmujemy je z innym. Dlatego też przez zakupem warto dowiedzieć się, czy w mieszkaniu możliwe jest wprowadzenie modyfikacji lub przebudowy pomieszczeń pod nasze potrzeby.

Ile zatem optymalnie powinien wynosić metraż mieszkania na osobę?

Mieszkanie dla rodziny - jaki metraż mieszkania wybrać, gdy nie mieszkamy sami?

Znalezienie idealnego metrażu dla rodziny to często nie lada wyzwanie. Niekiedy trudno określić, jaki metraż jest idealny w tym przypadku. Wszystko zależy od wielkości rodziny, ilości domowników oraz prowadzonego trybu życia czy indywidualnych potrzeb. Inny metraż sprawdzi się w przypadku rodziny z małym dziećmi, a inny w przypadku mieszkania z nastolatkami.

Przyjmuje się jednak, że optymalna wielkość mieszkania dla rodziny 2+2 to około 70–80 m². Taki metraż pozwala zachować swobodę i komfort użytkowania. Domownicy będą mogli zarówno spędzać czas razem, jak i osobno, bez przeszkadzania sobie nawzajem. Tym samym najwygodniejszym rozwiązaniem jest zapewnienie każdemu członkowi rodziny osobnego pokoju.

W przypadku rodzin warto zwracać także uwagę na funkcjonalność i cechy mieszkania, takie jak posiadanie balkonu lub ogródka, garderoby, spiżarni, komórki lokatorskiej itp.

Mieszkanie dla pary - jak obliczyć metraż optymalny dla 2 osób?

Jeśli w mieszkaniu będą miały zamieszkać dwie osoby, kawalerka może nie być najkorzystniejszym i najbardziej komfortowym rozwiązaniem. Zbyt mała powierzchnia mieszkania będzie przyczyniała się do ogólnego dyskomfortu, a goszczenie znajomych czy rodziny będzie bardzo trudnym zadaniem.

W tym wypadku najlepiej zdecydować się na metraż pomiędzy 40 a 50 m². Oddzielna część sypialna i dodatkowy pokój dla gości będą atutami i pozwolą na dużą swobodę. Balkon lub ogródek, będące dodatkową przestrzenią do wykorzystania, także świetnie sprawdzą się w przypadku par. Jeśli w przyszłości pojawi się dziecko, już na etapie kupna warto rozważyć dodatkowy pokój.

Mieszkanie dla singla

Osoby mieszkające samodzielnie zdecydowanie mogą pozwolić sobie na nieco mniejszy metraż. Szczególnie gdy większość ich życia toczy się poza domem – w pracy lub na studiach.

W takim przypadku świetnym rozwiązaniem może okazać się kawalerka o powierzchni 30 - 40 m², z aneksem kuchennym, łazienką i wydzieloną strefą sypialną. Jeśli jednak prowadzimy bardzo towarzyski tryb życia lub spędzamy więcej czasu w domu, warto rozważyć nieco większy metraż w okolicach 45–50 m². Udogodnieniem będzie też balkon lub mały ogródek.

Mieszkanie pod wynajem

Jeśli decydujemy się na kupno mieszkania pod wynajem, najważniejsze będą dla nas trendy panujące przez ostatnie lata na rynku.

W ostatnim czasie zdecydowanie najłatwiej wynająć mieszkanie o mniejszym metrażu (od 30 do 45 m²) niż duże apartamenty. Najemcy często cenią sobie także dodatkowe udogodnienia takie jak balkon, czy mały ogródek oraz miejsce parkingowe.

Inwestycja w duże mieszkanie może być opłacalna szczególnie w przypadku wynajmowania nieruchomości studentom.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument podpisywany przez firmę deweloperską oraz jej klienta – kupca nieruchomości. Zobowiązuje ona dewelopera do wzniesienia i ukończenia inwestycji we wskazanym w umowie czasie, a odbiorcę do opłacenia kosztów wynikających z kupna nieruchomości.

Kiedy zawiera się umowę deweloperską? Dokument może być podpisany przez strony jeszcze na etapie sporządzania planów budowy nieruchomości (osiedla, bloku mieszkalnego czy domu) lub w trakcie trwania realizacji budowy.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

W określonych przypadkach umowę deweloperską może poprzedzać podpisanie umowy przedwstępnej (rezerwacyjnej). Reguluje ona warunki finansowe czasowej rezerwacji nieruchomości przez nabywcę, który – na przykład ze względu na aktualny brak zdolności kredytowej – może to uczynić, uiszczając opłatę rezerwacyjną.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Podpisanie umowy deweloperskiej jest obowiązkiem spoczywającym na firmie deweloperskiej oraz nabywcy nieruchomości. Reguluje to Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377).

Ten obowiązujący w Polsce od kwietnia 2012 roku akt prawny określa prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej, zwracając szczególną uwagę na ochronę praw nabywców.

Umowa deweloperska – koszt

Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z kosztami, jakie muszą pokryć strony umowy (stosunek kosztów ponoszonych przez dewelopera i nabywcę nieruchomości powinien być wcześniej uzgodniony i zawarty w umowie). Na całość kosztów umowy deweloperskiej składają się:

• Taksa notarialna – to opłata stanowiąca wynagrodzenie dla notariusza. Jej wysokość zależna jest od wartości transakcji – w tym wypadku ceny mieszkania podlegającego umowie deweloperskiej – i regulowana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Najczęściej opłata za taksę notarialną mieści się w przedziale od 2 do 5 tysięcy złotych.
• Wypis aktu notarialnego – jego koszt związany jest ze sporządzeniem poświadczonych egzemplarzy umowy deweloperskiej: po jednym dla dewelopera, nabywcy oraz czyniącego wpis do księgi wieczystej sądu, a także dla banku (w przypadku kiedy nabywcy nieruchomości udzielany jest kredyt hipoteczny). Maksymalna opłata za pojedynczą stronę aktu notarialnego wynosi 6 złotych, stąd całość kosztów wynikających z wypisów aktu notarialnego to zazwyczaj od 100 do 200 złotych.
• Wpis do księgi wieczystej – wymaga on opłaty za wniosek skierowany do sądu, która wynosi 150 złotych. Do kwoty tej doliczyć należy pokrycie 23 proc. podatku VAT za taksę notarialną i wypis aktu notarialnego.

Na podstawie art. 26 wspomnianej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego można przyjąć, że szczegółowe notarialne koszty umowy deweloperskiej przedstawiają się następująco w zależności od ceny nieruchomości:

• do 3000 zł – 100 zł
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł

Zobacz również artykuł: Jakie dodatkowe opłaty pojawią się przy zakupie mieszkania?

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Mimo że zapisy umowy deweloperskiej są zazwyczaj klarowne i bezpieczne dla nabywcy, to warto jednak zwracać uwagę na niektóre niuanse, jakie mogą pojawić się w tego typu dokumencie.

Pierwszy z nich dotyczy podwyżki ceny nabywanej nieruchomości, jaka może powstać w czasie pomiędzy podpisaniem umowy a finalizacją budowy inwestycji. Aby uchronić się zatem przed wynikającymi z tego późniejszymi dodatkowymi kosztami, warto uzgodnić szczegóły z deweloperem.

Innym ważnym zapisem może być możliwość odstąpienia od umowy w przypadku odmowy uzyskania kredytu hipotecznego przez nabywcę nieruchomości. W tym wypadku również należy stosownie się zabezpieczyć i uzgodnić z deweloperem taką treść umowy, która zakładałaby możliwość odstąpienia od niej w razie nieotrzymania kredytu z banku.

Podpisując umowę deweloperską, warto także zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości po jej wydaniu. W umowie powinny być zawarte informacje o sposobie rozliczenia opłat (media, opłaty administracyjne) i o tym, po czyjej stronie leży ich rozliczanie – dewelopera czy nabywcy.

Umowa deweloperska powinna zawierać również numery nabywanego lokalu, miejsca postojowego oraz komórki, a także informować o sposobie podziału kosztów związanych z podpisaniem umowy u notariusza pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości.

Zobacz również artykuł: O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Umowa deweloperska – wzór wymaganych informacji

Jak powinien wyglądać wzór umowy deweloperskiej? Dokument powinien zawierać następujące informacje:

• Datę i miejsce zawarcia umowy
• Dane stron umowy – firmy deweloperskiej i nabywcy nieruchomości
• Cenę, powierzchnię i adres nieruchomości, a także jej parametry techniczne
• Numer pozwolenia na budowę oraz harmonogram prac budowlanych
• Wyznaczony termin przeniesienia praw własności na nabywcę
• Harmonogram i wysokość opłat na rzecz dewelopera
• Wskazanie mieszkaniowego rachunku powierniczego
• Warunki odstąpienia od umowy
• Prawa i obowiązki stron umowy
• Wysokość kar finansowych za niedotrzymanie zapisów umowy.